Jak nie zepsuć budowy już na etapie projektu?
Budowa domu, zaczynająca się na etapie projektu (a często jeszcze w marzeniach) dla wielu ludzi jest inwestycją życia. Jako gospodarz rozmowy z architektem Danielem Harasiukiem, którą opublikujemy na naszym kanale YouTube i stronie Inblock, postanowiłem zebrać najważniejsze przemyślenia, które powinny towarzyszyć każdemu inwestorowi już na samym starcie planowania budowy. Rozmowa ta była pierwszą z planowanej serii i skoncentrowała się na tym, jak uniknąć błędów projektowych i wykonawczych, które niestety zbyt często kosztują nas czas, pieniądze i nerwy.
Świadomy inwestor to bezpieczna budowa
Daniel Harasiuk wielokrotnie podkreślał, że to inwestor odpowiada za kierunek inwestycji. Nieświadomy inwestor z pieniędzmi, ale bez podstawowej wiedzy, może doprowadzić do chaosu. Kluczem jest zrozumienie, że projekt gotowy to dopiero początek drogi, a nie gotowiec do wbicia łopaty w ziemię.
Budowa domu nie zaczyna się w momencie kopania fundamentów, ale dużo wcześniej — przy podejmowaniu decyzji o formie projektu, wyborze działki i analizie potrzeb. Im więcej wiemy, tym mniej błędów popełnimy. Dlatego świadomość to największy kapitał inwestora.
Cała rozmowa w wersji wideo jest dostępna na naszym kanale na YouTube:
Jeśli wolisz słuchać rozmów podczas jazdy samochodem czy prac w ogrodzie, to wersja audio – podcast będzie zdecydowanie dla Ciebie:
Projekt gotowy czy projekt indywidualny? Kluczowy wybór
Jednym z głównych tematów naszej rozmowy była różnica między projektem gotowym (typowym) a projektem indywidualnym. To wybór fundamentalny — od niego zależy jakość całej inwestycji. I to też się dzieje na etapie projektu :)
Projekt gotowy to katalogowy projekt domu, który można zamówić przez internet lub w biurze projektowym. Ma wiele zalet: niższy koszt, szybka dostępność, duży wybór wizualny. Ale — i to „ale” jest kluczowe — jest tworzony uniwersalnie, bez uwzględnienia konkretnej działki, warunków wodno-gruntowych czy lokalnych przepisów. Dlatego każdy projekt gotowy wymaga adaptacji przez uprawnionego architekta.
Projekt indywidualny powstaje od zera, w ścisłej współpracy inwestora z architektem. Uwzględnia konkretną działkę, styl życia rodziny, możliwości budżetowe i wizje przyszłości. Pozwala też znacznie wcześniej przewidzieć możliwe trudności i zapobiec im jeszcze przed rozpoczęciem budowy.
Daniel Harasiuk uczciwie wskazuje: obie drogi są możliwe, ale projekt gotowy bez solidnej adaptacji to jak granie w rosyjską ruletkę. Adaptacja nie może ograniczać się do przestawienia kilku ścianek działowych. To powinna być pełna analiza techniczna, prawna i środowiskowa.
W praktyce jednak często projektanci adaptujący gotowce nie wprowadzają zmian nawet wtedy, gdy są one konieczne. Dlaczego? Bo ograniczają ich prawa autorskie twórcy projektu typowego lub zbyt niskie stawki nie pozwalają na gruntowną analizę. Dlatego jednym z zaleceń architekta było: jeśli kupujesz projekt gotowy — zadbaj o formalne przekazanie praw zależnych, czyli pisemną zgodę na zmiany. Bez tego projektant adaptujący ma związane ręce.
Projekt to nie tylko rysunki — to dokument prawny i techniczny
Od 2020 roku dokumentacja projektowa dzieli się na kilka części:
- projekt zagospodarowania terenu (PZT),
- projekt architektoniczno-budowlany (PAB),
- projekt techniczny (PT).
Projekt typowy zazwyczaj zawiera tylko część architektoniczno-budowlaną. To oznacza, że resztę – kluczową z punktu widzenia wykonawstwa i bezpieczeństwa – trzeba przygotować osobno. I tu zaczynają się problemy: często wykonuje to kilka różnych osób, co rozmywa odpowiedzialność. Daniel Harasiuk ostrzega: „Gdzie kucharek sześć, tam nie ma co jeść”.
Dlatego rekomenduje współpracę z jednym, doświadczonym projektantem, który ogarnia wszystkie etapy: od koncepcji po projekt techniczny. Takie podejście nie tylko ułatwia komunikację, ale też pozwala wyłapać błędy i sprzeczności zanim trafią na plac budowy.
Kierownik budowy — strażnik zgodności, nie wykonawca
Jednym z najczęstszych zarzutów inwestorów jest nieobecność kierownika budowy. Zbyt często jego rola ogranicza się do podpisu na początku i końcu budowy. Tymczasem jego obowiązki (zgodnie z prawem budowlanym) obejmują m.in. zgodność z projektem i kwestie BHP.
Jednak ustawa nie określa, jak często ma być obecny. Wszystko zależy od umowy między inwestorem a kierownikiem. I właśnie w tej umowie należy zawrzeć szczegółowy zakres obowiązków. Warto stworzyć tabelę: co, kiedy i za ile. Jasne zasady to mniej rozczarowań.
Co ważne, kierownik budowy nie odpowiada za jakość wykonania. Jego zadaniem nie jest „dopilnować ekipy”, ale doprowadzić budowę do zgodności z dokumentacją. Jeśli inwestor chce mieć realną kontrolę nad wykonawstwem — powinien zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego lub inwestora zastępczego.
Hydroizolacja – temat lekceważony, a kluczowy
To mój zawodowy konik — i temat, który zbyt często traktowany jest po macoszemu. W projektach typowych często znajdujemy jedno zdanie o izolacji: „Zastosować dysperbit”. Tyle. A przecież izolacja przeciwwilgociowa powinna być dobrana na podstawie opinii geotechnicznej i rzeczywistej klasy obciążenia wodą!
Niestety, brak analizy prowadzi do dramatów: przemoczone fundamenty, odparzone tynki, grzyb w piwnicy. Co więcej, jeśli projekt zawiera błędne rozwiązanie, a kierownik budowy zrealizuje je „zgodnie z projektem”, to formalnie… działa prawidłowo. Dlatego tak ważna jest czujność — i szybka reakcja: kontakt z projektantem, korekta dokumentacji, wpis do dziennika budowy.
Współpraca oparta na chemii i komunikacji
Budowa to proces, który wymaga zaufania i relacji. Jak mówi Daniel: „Między inwestorem, projektantem a kierownikiem musi być chemia, żeby budowa się skleiła”. Bez tego powstają konflikty, nieporozumienia i koszty. Inwestor powinien zadbać nie tylko o kompetencje, ale i o dobrą energię we współpracy. Rozmowa, otwartość, słuchanie — to też część procesu budowy.
Podsumowanie: nie idź na skróty — buduj świadomie
Niech ten tekst będzie zachętą do refleksji dla wszystkich, którzy planują budowę domu. Wybierajcie mądrze ludzi, z którymi chcecie współpracować. Stawiajcie na dialog, sprawdzajcie dokumentację, podpisujcie umowy i nie bójcie się zadawać pytań.
I przede wszystkim: zanim kupisz projekt — zdecyduj, czy wybierasz gotowy, czy indywidualny. A jeśli gotowy — zadbaj o rzetelną adaptację i prawa do wprowadzenia zmian.
