Cieknące rysy w płycie fundamentowej

Zarządzanie nieruchomością w okresie gwarancyjnym to nieustanna żonglerka obowiązkami, terminami i… niechętnymi wykonawcami. To wie każdy zarządca. Szczególnie wtedy, gdy na horyzoncie pojawiają się usterki konstrukcyjne — jak choćby rysy w płycie fundamentowej — a ich naprawa wymaga nie tylko chęci, ale i fachowej wiedzy. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że z tą wiedzą bywa różnie.
A przecież chodzi o naprawy, które mają wpływ na bezpieczeństwo i trwałość całego obiektu. i to nie tylko w czasie trwania gwarancji, ale przede wszystkim w kolejnych latach użytkowania budynku.

Skąd się biorą te rysy?

Zanim przejdziemy do kwestii napraw, wróćmy na chwilę do źródeł problemu. Pęknięcia w płycie fundamentowej nie pojawiają się znikąd. Ich przyczyną są naprężenia powstałe w wyniku wiązania betonu w zbyt dużych objętościach – działkach betonowania – na jakie dzielona jest płyta. Rozległe powierzchnie, przez to i objętości betonu wylewanego naraz. Bez odpowiednich dylatacji i przerw roboczych w dużych objętościach betonu generowane są siły niszczące w kurczącym się podczas wiązania betonie. Powstają rysy, a potem pęknięcia przechodzące na wskroś. Zaczyna się przeciek.

Dlaczego zrezygnowano z tych zabezpieczeń i elementów systemu białej wanny? Bo kosztują. Ich zaprojektowanie, instalacja i wykonanie generują wydatki, które — w imię „optymalizacji budżetu” — są często pomijane przez generalnego wykonawcę. Presja ta przerzucana jest w dół na podwykonawców, którzy aby cokolwiek zarobić zmuszani są do zmniejszania ilości wbudowanych materiałów, zmniejszania ilości godzin poświęconych na ten montaż i dopilnowanie wszystkiego. A że konsekwencje tego wyboru przyjdą później, to już nie jest zmartwienie generalnego wykonawcy w momencie odbioru budynku.
Poza tym, przecież w umie jasno stwierdzono, że to przyciśnięty do ściany podwykonawca jest odpowiedzialny za wszelkie konsekwencje tych uszczupleń w technologii.

Naprawa: kosztowny obowiązek, więc… byle jak?

Gdy pojawiają się rysy, trzeba je naprawić. To oczywiste. Problem zaczyna się wtedy, gdy naprawa niemalże musi być wykonana… jak najniższym kosztem, bo cały projekt nie zarobił prawie nic dla takiego podwykonawcy. Najniższym kosztem czyli samodzielnie, bo nie ma środków na opłacenie specjalisty. To jak samodzielna naprawa samochodu po stłuczce. Niby wyklepane, ale widać że to nie to. Naprawa iniekcyjna pęknięć w betonie płyty to nie to samo co wylewanie tej płyty czy montaż elementów tzw. białej wanny, więc trudno oczekiwać od specjalistów w jednej dziedzinie, aby umieli i iniekcję ciśnieniową. Ta wymaga innych kompetencji, narzędzi, doświadczenia i czucia tego tematu. Choćby wiedzy. że inaczej wierci się w betonie o grubości 30 cm, 70 cm, i 120 cm.

Jednak podykonawca od białej wanny walcząc o zlecenie obniża cenę. Nie zarabia za dużo, nie ma więc budżetu na specjalistę, a sam nim nie jest. Nie ma zresztą czasu na naukę, bo niskie ceny wymagają pośpiechu i łapania wiekszej ilości zleceń. Koło się zamyka, tak samo jak zacieśnia pętla na szyi takiego przedsiębiorcy. Dlaczego? Bo każda reklamacja uszczupla i tak mizerny zysk.
Wykonując naprawy samodzielnie taki wykonawca próbuje uratować możliwie najwięcej z zysku. Jednak ta źle wykonana pseudo-naprawa to bardzo zła wiadomość dla właściciela budynku lub wspólnoty mieszkaniowej.

Dodatkowo naprawy są realizowane przez pracowników „spod innego sztandaru”, przez ludzi oddelegowanych z innych zadań, a nawet przez byłych pracowników przekształconych w jednoosobowe działalności gospodarcze, którzy „z ramienia wykonawcy” mają coś poprawić. Formalnie są przedsiębiorcami, ale w rzeczywistości to ci sami ludzie — tylko z inną formą zatrudnienia. To, co się nie zmienia, to ich poziom wiedzy na temat iniekcji i sposobu jej prawidłowego wykonania. Kiedy zawsze zajmowali się czymś innym, a iniekcja ciśnieniowa była tylko z doskoku i bez rzetelnego szkolenia, to i efekty są tragiczne w skutkach. A przecieki się odnawiają.
Pokazywanie zarządcy, że cos się robi jest ich jedynym sposobem na załatwianie kwestii reklamacyjnych. Kilka otworów i do domu.

Rysa rysie nierówna. Beton betonowi też.

W jednym z naszych filmów pokazujemy przykład wizji lokalnych z dwóch obiektów — z marca 2024 i marca 2025 — które miały ten sam problem: przecieki przez pęknięcia w płytach fundamentowych. Choć różniły się znacznie grubością betonu (70 cm i 120 cm), otwory w obu przypadkach były wiercone w tej samej odległości od rysy i na tę samą głębokość. Co to oznacza? Że w jednym i drugim przypadku otwór przecinał rysę zbyt płytko, całkowicie mijając jej środek. A to właśnie środek pękniętego betonu jest miejscem, w które powinna trafić żywica uszczelniająca. To z środka powinna rozchodzić się ku obu przeciwległym powierzchniom wypełniając takie pęknięcie.

Jeszcze gorzej, jeśli otwór jest wiercony prostopadle w rysie. Wtedy jest zwyczajnie ślepy — nie przecina rysy w ogóle i absolutnie nie nadaje się do przeprowadzenia skutecznej iniekcji. i znowu – w obu przypadkach tak wiercono. Czy naprawą zajmowała się ta sama osoba? Możliwe…

Zła naprawa to więcej szkód niż pożytku

Zarządcy nieruchomości zadają sobie czasem pytanie: „Czy warto się kłócić? Przecież wykonawca naprawia – to niech naprawia…”. Tylko że naprawa wykonana nieumiejętnie to nie jest „naprawa”. To pozorowany ruch, który nie tylko nie rozwiązuje problemu, ale potrafi pogłębić uszkodzenia.
Zniszczony bo porozwiercany beton, uszkodzone zbrojenie, pogłębione przecieki, jeszcze większe koszty przyszłych prac — a to wszystko czeka na właściciela lub wspólnotę… gdy tylko skończy się okres gwarancji. Bo kiedyś trzeba będzie wreszcie naprawić to naprawdę.

Bo przecież to oni zostają z tym budynkiem na długie lata. Nie podwykonawca, nie generalny.

Ile jeszcze razy wykonawca ma „próbować”?

Na ile „prób naprawy” mają się godzić zarządcy i właściciele zanim powiedzą stop? Ile razy jeszcze mają wpuszczać na teren budowy ludzi z zerowym przygotowaniem technologicznym, tylko po to, żeby „coś pokazać” a w zasadzie aby się pokazać na obiekcie? Żeby wywiercić kilka otworów w sobotę, a potem wrócić do codziennego harmonogramu? I niestety równiez codziennego niskojakościowego biznesu…

Czy zarządca nieruchomości działający w imieniu wspólnoty lub właściciela nie powinien już na etapie zgody na naprawę powiedzieć:
„Zgadzamy się na naprawę, ale tylko pod warunkiem, że będzie wykonana prawidłowo”? I to przez właściwych specjalistów!

Czym jest prawidłowa naprawa?

Właśnie po to tworzymy nasze filmy i artykuły – by tę wiedzę przekazywać i ułatwić zarządcom podejmowanie właściwych decyzji. Naprawa wykonana prawidłowo:

• uwzględnia grubość konstrukcji,
• przewiduje właściwy kąt wiercenia,
• zakłada odpowiednią głębokość otworu,
• zakłada dobór odpowiedniego typu żywicy,
• jest realizowana przez ekipę, która wie, co robi, a nie przez osoby „z łapanki”.

My, jako specjaliści w naprawach betonu i hydroizolacjach konstrukcji w technologii iniekcji mamy własne kalkulatory, które pomagają w doborze kąta, długości wiercenia, pompy, żywicy i ciśnienia iniekcji. Pomagamy na etapie diagnozy, konsultacji i wykonania. Wspieramy zarządców, zanim sytuacja wymknie się spod kontroli. Bo po gwarancji to wspólnota będzie musiała zapłacić i za naprawę i i za błędnie przeprowadzone próby naprawy.

Profilaktyka zamiast ratowania ruin

Wciąż spotykamy się z sytuacjami, w których zarządcy nieruchomości „wkraczają do akcji”… dopiero po zakończeniu okresu gwarancji. Wtedy gdy koszt naprawy zniszczonego betonu, skorodowanego zbrojenia, odpadających tynków czy rozlatujących się posadzek był kilku- lub nawet kilkunastokrotnie wyższy.
Wtedy już nie ma szansy, żeby obciążyć kosztami wykonawcę. Wszystko musi zapłacić wspólnota lub właściciel.
Pomyśl tylko – czy po to kupujesz miejsce parkingowe w garażu za kilkadziesiąt tysięcy złotych, żeby móc potem jeszcze zrzucać się na poprawki po generalnym wykonawcy i jego podwykonawcach?

Czy nie lepiej działać wcześniej? Czy nie lepiej wymagać poprawnie wykonanych napraw, zamiast czekać, aż szkody staną się nieodwracalne?

Fuszerka to nie przypadek — to świadomy wybór

Zgadzanie się na naprawy „byle jakie” to przyzwolenie na kontynuację takich praktyk. Dopiero wtedy, gdy wykonawcy będą zmuszeni prawidłowo wykonywać naprawy i korzystać z pomocy specjalistów, zaczną również bardziej przykładać się na etapie budowy. Przestaną traktować iniekcję jako przykry obowiązek, a zaczną jako nieodzowny element budowania trwałych konstrukcji.
Czy kiedy masz stłuczkę (a jesteś stomatologiem) to samodzielnie klepiesz swoje auto? Nie! Zlecasz to specjaliście.

To realna szansa na poprawę jakości i… ułatwienie życia zarządcom nieruchomości.

Podsumowanie dla zarządców nieruchomości:

🔹 Pamiętajmy, że nie każda „naprawa” rzeczywiście naprawia.
🔹 Naprawy wykonywane „po kosztach” i na szybko pogarszają sytuację.
🔹 Wspólnota lub właściciel zostają z konsekwencjami źle wykonanej naprawy
🔹 Jeśli udowodnią Ci, że to przez Ciebie generalny nie naprawił prawidłowo, będziesz mieć kłopoty – po co Ci one?
🔹 Masz prawo – i obowiązek – żądać wykonania naprawy zgodnie ze sztuką.
🔹 Specjalistyczna pomoc na etapie gwarancji to niższe koszty późniejszych remontów.
🔹 Zawsze możesz poprosić nas o konsultacje w tematach takich przecieków

Kiedy rozbijam auto – nie naprawiam go sam. Gdy złamię zęba – nie próbuję go skleić. Korzystam z pomocy specjalistów. Dlaczego zatem, gdy w grę wchodzi bezpieczeństwo całego budynku, mamy udawać, że „jakoś to będzie”?

Jeśli potrzebujesz wsparcia – jesteśmy tu, by pomóc.

Skontaktuj się z nami. Konsultacje, ekspertyzy, naprawy. Zrobimy to raz. I dobrze.


mgr inż. Mateusz Furs

manager ds. iniekcji

Inblock Sp. z o.o.