Pęknięcia ścian, a błąd projektu konstrukcyjnego

W nowo wybudowanych budynkach wielorodzinnych obserwuje się pęknięcia ścian w częściach wspólnych: na klatkach schodowych, w korytarzach, przy drzwiach wejściowych do lokali. Najczęściej są to rysy poziome, skośne lub pionowe, pojawiające się tuż pod stropem albo w narożnikach ścian. Zjawisko to bywa bagatelizowane jako „naturalna praca budynku”, jednak rzeczywistość techniczna jest znacznie bardziej złożona – i często znacznie bardziej problematyczna.

Niniejszy artykuł powstał na podstawie rzeczywistej, szczegółowej ekspertyzy technicznej wykonanej przez niezależny zespół inżynierski. Dokument ten stał się podstawą do przygotowania roszczeń wobec dewelopera, ponieważ jednoznacznie wskazuje na systemowy błąd projektowy, którego skutki ujawniają się już na etapie normalnej eksploatacji budynku.

Jaka konstrukcja budynku generuje ten problem?

Opisywana sytuacja pęknięcia ścian dotyczy budynków o konstrukcji szkieletowej żelbetowej, w których:

• stropy i słupy wykonane są z żelbetu,
• ściany wewnętrzne (międzylokalowe, korytarzowe, klatek schodowych) mają charakter murowany i pełnią funkcję wypełniającą, a nie nośną,
• rozpiętości stropów mieszczą się w przedziale 6–7,5 m,
• budynek posiada kilka kondygnacji nadziemnych oraz garaż podziemny.

Jeżeli rozpoznajesz u siebie:

• powtarzalne pęknięcia ścian na każdej kondygnacji,
• rysy biegnące poziomo wzdłuż stropu,
• pęknięcia skośne przy drzwiach lub narożnikach ścian,
• rysy w miejscach łączenia ścian prostopadłych,

to bardzo możliwe, że problem nie dotyczy wykonawstwa tynku, lecz samej koncepcji konstrukcyjnej budynku.

Istota błędu projektowego – niezgodność odkształceń

Kluczowy wniosek płynący z ekspertyzy jest następujący:
projekt budynku nie zapewnił kompatybilności odkształceń pomiędzy konstrukcją żelbetową, a ścianami murowanymi.

W praktyce oznacza to, że:

• stropy żelbetowe zostały zaprojektowane zgodnie z normami dla konstrukcji betonowych,
• dopuszczalne ugięcia stropów (rzędu 20–30 mm) mieszczą się w normach,
• jednak ściany murowane, posadowione bezpośrednio na tych stropach, nie są w stanie przenieść takich przemieszczeń bez zarysowań.

Dla porównania:

• dopuszczalne przemieszczenia murów wynoszą ok. 1 mm,
• tymczasem strop może ugiąć się kilkanaście lub kilkadziesiąt razy więcej – i nadal „spełnia normę”.

To nie jest wada materiału ani „naturalna praca budynku”. To błąd projektowy polegający na braku analizy współpracy elementów, mimo że literatura techniczna i normy jasno wskazują na konieczność takiej analizy oraz zapewnienia współpracy. Pojawiające się i to tak licznie pęknięcia ścian dowodzą, na co wskazuje ekspertyza, że tej współpracy nie zapewniono.

Dlaczego pęknięcia ścian pojawiają się masowo?

Ekspertyza wykazała, że pęknięcia ścian:

• występują analogicznie na wszystkich kondygnacjach,
• mają powtarzalny układ,
• koncentrują się przy otworach drzwiowych oraz w strefach podstropowych,
• przechodzą przez całą grubość ścian.

Taki obraz uszkodzeń jednoznacznie wyklucza:

• lokalne osiadanie,
• błędy użytkowników,
• przypadkowe uszkodzenia tynku.

Mamy do czynienia z wadą systemową, której źródło tkwi w projekcie.

Dodatkowo w ekspertyzie wskazano na nieprawidłowe wykonanie zamków murarskich w miejscach łączenia ścian, co osłabiło lokalnie strukturę muru. Nie jest to jednak przyczyna główna, lecz czynnik pogłębiający skutki błędu projektowego.

Konsekwencje prawne i użytkowe

Z technicznego punktu widzenia uszkodzenia te:

• nie zagrażają nośności budynku,
• ale naruszają stan graniczny użytkowalności.

To niezwykle istotne rozróżnienie. Budynek może być „bezpieczny”, a jednocześnie wadliwy. Pękające ściany:

• obniżają wartość nieruchomości,
• generują stałe koszty napraw,
• prowadzą do sporów we wspólnocie,
• podważają zaufanie do jakości inwestycji.

Właśnie dlatego tego typu ekspertyzy coraz częściej stają się podstawą pozwów wobec deweloperów, nawet wiele lat po oddaniu budynku do użytkowania.

Technologia naprawy – dlaczego samo „zaszpachlowanie” nie wystarczy?

Ekspertyza jasno wskazuje, że naprawy można rozpocząć dopiero po potwierdzeniu ustania przemieszczeń, co wymaga monitoringu rys przez kilka miesięcy. Dopiero wtedy możliwe są trwałe naprawy.

W przypadku rys przekraczających 0,3 mm zalecana jest technologia zszywania murów przy użyciu systemowych kotew stalowych spiralnych wklejanych w spoiny lub bruzdy.

Proces naprawy obejmuje:

1. Skucie tynku po obu stronach rysy (min. 25 cm).
2. Oczyszczenie i przygotowanie podłoża.
3. Wypełnienie rysy zaprawą naprawczą (często metodą iniekcji).
4. Wykonanie bruzd poprzecznych do rysy.
5. Wklejenie kotew ze stali nierdzewnej przy użyciu żywic lub zapraw systemowych.
6. Odtworzenie warstw wykończeniowych.

Kotwy pracują jak „zszywki”, przejmując naprężenia rozciągające i rozkładając je na większy obszar muru. To rozwiązanie znacznie trwalsze niż siatki czy masy elastyczne, szczególnie w budynkach, gdzie przyczyna pęknięć ma charakter konstrukcyjny.

Wnioski końcowe

Jeżeli w Twoim budynku:

• występują powtarzalne pęknięcia ścian,
• budynek ma konstrukcję żelbetową z murowanym wypełnieniem,
• uszkodzenia pojawiają się mimo upływu czasu od zakończenia budowy,

to bardzo możliwe, że nie masz do czynienia z „naturalną pracą budynku”, lecz z błędem projektowym, którego skutki zostały ujawnione dopiero w eksploatacji.
Budynek z pewnością się nie zawali, co potwierdza również treść ekspertyzy, bo żadne stany graniczne nie zostały przekroczone (a nawet zbliżone do tego), a odkształcenia żelbetu spokojnie mieszczą się w normach.

Rzetelna ekspertyza techniczna może być nie tylko narzędziem diagnostycznym, ale także kluczowym dowodem w sporze z deweloperem. A właściwie dobrana technologia naprawy – oparta na kotwieniu i zszywaniu murów– pozwala trwale usunąć skutki.

Naprawa podobnych spękań ścian w bloku – przykład zrealizowany w praktyce

Opisany powyżej problem nie jest wyłącznie teoretyczny ani jednostkowy. Kilka lat temu realizowaliśmy naprawę bardzo podobnych spękań ścian działowych w budynku wielorodzinnym oddanym już do użytkowania, zlokalizowanym w województwie pomorskim. Prace były prowadzone na zlecenie jednego z największych polskich deweloperów – firmy Robyg.

Zakres robót obejmował kilkaset metrów bieżących pęknięć występujących na kilku klatkach schodowych. Charakter uszkodzeń był niemal identyczny jak w przypadku opisanym w niniejszym artykule:

• rysy poziome w strefie podstropowej,
• pęknięcia skośne przy otworach drzwiowych,
• spękania w miejscach łączenia ścian prostopadłych,
• powtarzalność uszkodzeń na kolejnych kondygnacjach.

Również w tym przypadku przyczyną nie była jakość tynku ani błędy eksploatacyjne, lecz praca konstrukcji żelbetowej i jej niekorzystne oddziaływanie na ściany murowane. Naprawy wykonano po okresie obserwacji i stabilizacji konstrukcji, z zastosowaniem technologii zszywania murów przy użyciu stalowych kotew wklejanych w bruzdy, zgodnie z zasadami opisanymi wcześniej.

Realizacja ta jest dobrym przykładem na to, że:

• podobne uszkodzenia występują również w dużych, profesjonalnie prowadzonych inwestycjach,
• skala problemu może obejmować całe klatki schodowe, a nie pojedyncze lokale,
• prawidłowo zaprojektowana i wykonana technologia naprawy pozwala trwale usunąć skutki błędu, nawet jeśli nie da się już zmienić pierwotnych założeń konstrukcyjnych.

📸 Zdjęcia z tej realizacji, dokumentujące zakres uszkodzeń i sposób naprawy, dostępne są pod poniższym linkiem:

👉Kotwy spiralne do spinania muru – skuteczna naprawa pęknięć

Ten przykład pokazuje, że pękające ściany w budynkach wielorodzinnych nie są „wyjątkiem” ani „naturalnym procesem”, lecz powtarzalnym problemem technicznym, który – odpowiednio rozpoznany – może i powinien być skutecznie naprawiany.