Sprawa dla reportera – czyli jak walczyć z zalanym sufitem i betonową obojętnością wspólnoty mieszkaniowej

Ten artykuł to sytuacja, która nieodwołalnie kojarzy mi się z programem Sprawa dla Reportera Pani redaktor Elżbiety Jaworowicz. Absurdalna i niebezpieczna dla życia i zdrowia sytuacja wycieku wody z otworu w stropie – tego samego, z którego wychodzą kable do żyrandola. Brak zainteresowania wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy, bo większość mieszkań nadal należy do ludzi, który postawili te bloki. Wyzysk, bo większość mieszkań zarabiać ma na wynajmie krótkoterminowym w lato. Posłuchajmy opowieści, która, do jasnej cholery, nie powinna się w ogóle zdarzyć. 

Pasowałoby, żeby Jack Reacher wysiadł tam z autobusu. Albo jakaś prawniczka!

Na podstawie konsultacji online:

Kupiłem mieszkanie w jednym z bloków w nadmorskiej miejscowości. Miało być spokojne miejsce do życia, miało być spełnieniem marzeń. Tymczasem od ponad dwóch lat z mojego sufitu leje się woda.

Nie wiem, skąd dokładnie. Może z mieszkania wyżej, a może z rur ukrytych w stropie. Czasem kapie bardziej, czasem mniej. Czasem podczas deszczu nie cieknie wcale, ale innym razem – przy pięknej pogodzie – woda sączy się bez przerwy. Próbowałem wszystkiego, żeby ustalić źródło. Ustawiłem wiadro, potem zainstalowałem prowizoryczną rurkę, która odprowadza wodę na balkon. Przez chwilę to pomaga. Ale nie rozwiązuje problemu.

Nie tylko moje mieszkanie. Cały budynek cieknie

Plamy i wycieki są widoczne na każdym piętrze, nie tylko w moim mieszkaniu. Korytarze, ściany, sufity – wszędzie ślady wody. Patrząc na nagrania tych wycieków aż trudno uwierzyć. To nie jest moja indywidualna awaria. To problem całej konstrukcji budynku.

Ale… nikt nie chce się tym zająć.

Dlaczego? Bo budynek został zbudowany przez ludzi, którzy nadal go kontrolują

Wszystko zaczyna się od struktury własności. Większość mieszkań w bloku należy do jednej grupy ludzi, która zbudowała ten budynek i… zarabia na nim. Zajmują się wynajmem krótkoterminowym. Wynajmują mieszkania turystom, zwłaszcza latem. Im mniej się inwestuje – tym większy zysk. 

Właściciele ci założyli i kontrolują wspólnotę mieszkaniową. Mają większość głosów. Mają swojego zarządcę. To znaczy: robią wszystko, żeby nic nie robić w kwestii większych remontów.

Nie interesuje ich ani naprawa, ani remont, ani nawet rozmowa. Gdy zaproponowałem pokrycie części kosztów remontu balkonu w mieszkaniu nade mną – usłyszałem, że „nie ma potrzeby, a poza tym w moim mieszkaniu nic nie cieknie”. Gdy zapytałem, czy mogę sprawdzić, co dzieje się w tamtym mieszkaniu – zamknięto drzwi. To mieszkanie też jest wynajmowane. Kazano mi przestać drążyć temat – ale przecież tu chodzi o moje mieszkanie. Gdy poprosiłem o współpracę – próbowano mnie zastraszyć.

To nie tylko ignorancja. To systemowy wyzysk

Zarabianie na wynajmie w takim stanie budynku to – moim zdaniem – forma wyzysku. Ci ludzie korzystają z infrastruktury, która niszczeje i przecieka. Jawne przecieki i zalania są ignorowane. To łamanie prawa. 

Rozmawiałem z tym panem kilka razy. Za każdym razem dosłownie nie mogłem uwierzyć, że takie rzeczy się mogą w ogóle dziać. Ten pan, spokojny człowiek, nie chce robić nikomu kłopotu. Przez 2 lata mieszkał z wiadrem na środku salonu. Ale przecież tak się nie da zyc na dłuższą metę. Można zwariować, dostać depresji, czując się wciąż wykorzystywanym, oszukiwanym i pomijanym. 

Doradziłem mu, że trzeba działać. Koniecznie trzeba poruszyć wszelkie urzędy, Policję, prokuraturę. Trzeba walczyć o swoje. Próby polubownego załatwiania trwały za długo i niczego nie przyniosły. Nie można próbować działać tak samo oczekując innych efektów. Trzeba przejąć inicjatywę i nawet jeśli to chwilę potrwa, to jednak działać stanowczo!

Głos eksperta: Robert Kuliga

Komentarz specjalny przygotowany przez Roberta Kuligę – Członka Komisji Rewizyjnej Stowarzyszenia oraz Lider warszawskiego Oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Przedsiębiorca, inwestor, prelegent, autor publikacji na temat projektowania wnętrz i rynku nieruchomości na wynajem.

Myślę, że zaproponowane w artykule działania są jak najbardziej dobrym kierunkiem – niezbędna jest przede wszystkim świadomość posiadanych praw, chociażby jako członka wspólnoty mieszkaniowej, stanowczość, przejęcie inicjatywy i wykorzystanie wszystkich dostępnych narzędzi. Zdumiewa mnie fakt, że wspólnota i zarządca działają de facto na swoją niekorzyść i nie rozwiązując tych zgłaszanych problemów prowadzą do stopniowej degradacji całego obiektu.

Z dodatkowych działań, które – jak pokazuje historia i moje doświadczenie – są nadzwyczaj skuteczne, wziąłbym w pierwszej kolejności pod uwagę kontakt z lokalnymi mediami (gazety, portale internetowe, telewizja) lub programami interwencyjnymi, takimi jak wspomniana „Sprawa dla Reportera”. Medialna uwaga może pomóc wywrzeć presję na wspólnotę i zarządcę, szczególnie jeśli budynek jest wykorzystywany do wynajmu turystycznego – negatywny PR może skutecznie odstraszyć najemców.

Warto też zaangażować w sprawę lokalne władze i radnych. Mogą oni nagłośnić temat na sesjach rady miasta lub gminy, a także wesprzeć działania administracyjne. Ponadto, skoro doszło do umowy kupna-sprzedaży, warto skontaktować się z organizacją taką jak Federacja Konsumentów – mogą udzielić porad prawnych i pomóc w kontaktach z urzędami.

Podsumowując: jak słusznie sugeruje autor – nie można działać w pojedynkę. Trzeba szukać sojuszników. Można np. założyć grupę na Facebooku, która zrzeszy właścicieli i najemców mieszkań – pozwoli to dzielić się informacjami, dowodami i koordynować wspólne działania.

Życzę wytrwałości i powodzenia w walce o swoje prawa!
– Robert Kuliga

Co można zrobić, gdy rozmowy nie działają?

Rozmowy prowadzą donikąd. Próby ugody – w ślepy zaułek. Co więc zostaje? Kontakt z prawnikiem. Doprowadzenie do sytuacji, która zmusza wspólnotę do wykonania analizy budynku i przeprowadzenia remontu. Obecne działania wspólnoty na niekorzyść mieszkańców – a to jest niezgodne z prawem. Zarządco – jeśli nie działasz dla dobra swoich klientów, działasz przeciwko nim i narażasz się na pozew. A skoro tak – to zostaje aparat państwa. Urzędy nadzoru budowlanego. Prawnicy. Policja, Prokuratura. Sąd.

Musimy potraktować taką sytuację jak węzeł gordyjski – nie da się go rozsupłać delikatnie. Trzeba go przeciąć.

Oto moje przemyślenia, które – mam nadzieję – pomogą innym osobom w podobnej sytuacji. Nie jestem prawnikiem, moje zdanie nie może być traktowane jako porady prawne. Nie mam na to licencji. Ale to co poniżej to moje zdroworozsądkowe rady – tak bym zrobił gdybym był w podobnej sytuacji. Działałbym stanowczo.

Zauważam tu też jakiś rodzaj zmęczenia ale co gorsza pogodzenia się z losem tej osoby. Świadczą o tym te 2 lata z wiadrem i rurką odprowadzającą wodę na balkon. Brak stanowczej walki – oznacza wg mnie brak wiary we własne siły i w końcowy sukces.
Jednak im słabiej walczymy o swoje, tym mocniejszy wydaje się przeciwnik. Bardziej bezczelny. Absurd goni absurd, a osoba pogodzona z losem i zrezygnowana tłumaczy sobie, że tak już musi być.
„Oni się tam wszyscy znają. Mają swoich ludzi w urzędach. Są nie do ruszenia.”
Taka narracja we własnej głowie sprowadza się do braku działania i walczenia o swoje. Jednak jestem przekonany, że to musi wykańczać psychicznie. Poczucie własnej wartości maleje. Człowiek czuje, że już nic nie może i jest do niczego. Zdecydowane działania zatem są konieczne nie tylko dla naprawy przecieku (lub innych uszkodzeń), ale też dla odbudowy wiary we własne siły i własną sprawczość. Jest to po prostu konieczne dla zdrowia psychicznego.

1. Odliczanie wsteczne: co zrobić najpierw?

Nie kontynuuj rozmów z sąsiadami, skoro już tyle czasu nic nie dają. Zacznij od kontaktu z prawnikiem. Dobry prawnik pomoże ci przygotować serię pism do urzędów: do nadzoru budowlanego, sanepidu, straży pożarnej, inspektoratu pracy (jeśli budynek służy także jako wynajem dla pracowników sezonowych), prokuratury. Możesz pozwać zarówno całą wspólnotę jak i pojedynczych właścicieli mieszkań (choćby tego, z którego Cię zalewa). 

2. Zgłoszenie na policję i do prokuratury

Jeśli jesteś zalewany z mieszkania powyżej, a właściciel odmawia współpracy – zgłoś sprawę na policję. To przestępstwo. Jeżeli skutki są trwałe, warto złożyć również zawiadomienie do prokuratury. Ponosisz szkody, jesteś zalewany. Twoje mieszkanie nie tylko traci na wartości, ale jest niesprzedawalne – a już na pewno nie w cenie zakupu. Nikt nie kupi mieszkania z takim problemem w takiej cenie. Ponosisz straty i możesz sądownie domagać się zadośćuczynienia ze strony czyniącej te szkody. Porozmawiaj o tym z prawnikiem.

3. Poszukaj decyzji administracyjnej

Wyobraź sobie, że nadzór budowlany wchodzi do budynku i stwierdza, że:

„Z uwagi na zalewanie instalacji elektrycznych, wypływ wody przez otwory z przewodami zasilającymi oświetlenie, istnieje ryzyko porażenia prądem i pożaru. Budynek zostaje zamknięty do czasu wykonania niezbędnych prac remontowych.”

Efekt? Cały budynek zostaje zamknięty i przestaje zarabiać. Większościowy udziałowcy budynku i właściciele nie mogą wynajmować. Tracą źródło dochodu. Nagle to ich ta sprawa dotyczy najbardziej. Dopiero wtedy – może – zaczną działać. Prowadziłbym sprawę, aby doprowadzić dokładnie do takiej sytuacji. Tylko w tym scenariuszu można zbudować jakąś dźwignię dającą możliwość poruszenia tych ludzi. 

4. Szukaj sprzymierzeńców

Najprawdopodobniej nie jesteś sam. Poszukaj innych właścicieli (nie najemców), którym również zależy na przyszłości budynku. Może uda się wspólnie opłacić odkrywkę, ekspertyzę techniczną. Może ktoś ma więcej dowodów, zdjęć, dokumentów. Razem jesteśmy silniejsi.  Może razem opłacicie pracę prawnika. Będziecie się wspierać. 

5. Nie wiesz, od czego zacząć?

Kiedy ja zaczynam trudne negocjacje i nie wiem, jak ugryźć temat dzwonie po poradę do specjalisty. Sam jako specjalista odbieram takie telefony. Nie można samemu próbować rozwiązywać spraw w dziedzinach, których nie znamy. To jest nieefektywne, to strata czasu i najprawdopodobniej do niczego nie doprowadzi. A czas ucieka.

Skontaktuj się z kancelarią prawną pani Martyny Witczak Węgrzyn, którą gorąco polecam. Współpracuję już z jej kancelarią od lat i sprawy prowadzone są skutecznie i z zacięciem. Na hasło „Inblock” otrzymasz rabat.
To osoba z doświadczeniem, która pomoże opracować strategię działania, napisać pisma, rozważyć pozew, a w razie potrzeby – reprezentować Cię przed wspólnotą lub w sądzie. Takich spraw w Polsce jest coraz więcej. Ale mocno wierzę, że można je wygrać.

Ta historia brzmi jak odcinek programu „Sprawa dla reportera”? Bo tak właśnie wygląda życie, kiedy człowiek musi sam walczyć o swoje prawo do suchego sufitu, zdrowego mieszkania i elementarnej sprawiedliwości.

Nie pozwól, żeby twoja codzienność zależała od cudzej obojętności.

Życzę Ci wszystkiego szczelnego

Mateusz Furs, Inblock.