Kompromitujące Błędy w Ekspertyzie Technicznej – analiza przypadku

Jako właściciel firmy Inblock, specjalizującej się w naprawach konstrukcji za pomocą technologii iniekcji ciśnieniowej często otrzymuję zapytania ofertowe na wykonanie remontu w oparciu o opracowaną przez ekspertów Ekspertyzę Techniczną.

W omawianym w tym artykule przykładzie tak właśnie było, jednak muszę przyznać, że jeszcze nigdy nie dostałem ekspertyzy tak błędnej, tak nieprawdziwej i obfitującej w bzdury. Wydaje mi się, że autorzy tego dokumentu całkowicie nie wiedzieli, jak poradzić sobie z sytuacją, biegali z aparatem fotografując każdą nawet suchą plamę na ścianie i z ogromem frustracji starali się pewnie zrozumieć o co w tym garażu chodzi. I jedno jest dla mnie pewne – nie podołali, nie zrozumieli i nie dowieźli. A wszelkie działania oraz wnioski i zalecenia kategorycznie ich kompromitują.

Kiedy ekspertyza techniczna jest potrzebna?

Ekspertyza techniczna to bardzo pomocny element budownictwa i utrzymania infrastruktury, szczególnie w sytuacji wątpliwości, sporu, przejmowania obiektu od innego właściciela. Zwykle taki dokument pozwala na ustalenie faktycznej sytuacji, diagnozowanie problemów i ustalanie sposobów ich naprawy. Dlatego jest kluczowe, aby ekspertyzy były przeprowadzane rzetelnie i kompleksowo, uwzględniając wszystkie istotne czynniki.

W przypadku odkrycia przecieków do garażu podziemnego, odnalezienie ich przyczyn jest kluczowym elementem. To dzięki poprawnie przeprowadzonej analizie (czasem wręcz przeprowadzam dedukcję) mogę zaproponować właściwą i ekonomicznie uzasadnioną technologię naprawy. Izolacja przeciwwodna odpowiada za zapobieganie przeciekom wody, wilgoci oraz wpływa na efektywność energetyczną budynku. W moim artykule omówię nie tylko błędy w przedmiotowej ekspertyzie, ale także podkreślę, dlaczego moje analizy mogą być lepsze dla Klientów.

W skrócie? W swoich opracowaniach nie tylko opisuję stan konstrukcji z identyfikacją uszkodzeń, ale podaję rozwiązania i jestem ich tak pewien, że podejmuje się przeprowadzenia remontu. Mój dokument „Informacja Techniczna” zawiera opis sytuacji, opis technologii naprawy oraz ofertę na wykonanie opisanych napraw. Komplet. Tu, przedmiotowa ekspertyza nie dość, że nie oferuje wykonawstwa, to jest jeszcze całkowicie błędna. Zostawiła zamawiającego nie tylko z niczym, ale z całkowicie błędną świadomością o własnym garażu podziemnym. To absurd, którego naprawdę wcześniej nie widziałem.

Rodzaj konstrukcji Przedmiotowy obiekt to budynek wielorodzinny z garażem podziemnym wzniesiony w technologii białej wanny. Obiekt ten posadowiono na płycie fundamentowej o grubości 50 cm, ze ścianami żelbetowymi o grubości 25 cm. Mamy też rampę wykonaną z kostki brukowej oraz ściany działowe z bloczka sylikatowego murowanego bezpośrednio na płycie (a nie na posadzce). W ekspertyzie w roli głównej występuje jednak posadzka wylana jako osobna warstwa betonu na płycie.

Technologia betonu wodoszczelnego (biała wanna) to beton będący jednocześnie izolacją i konstrukcją. Beton ten jest w miejscach połączeń (styków roboczych)uszczelniany. Styki powstają w sposób planowy i przewidziany, są łączone i uszczelniane przy użyciu elementów systemu.

Jednak autorzy w swojej ekspertyzie, całkowicie jak widać nie rozumiejąc technologii betonu wodoszczelnego piszą tak:

„W tym miejscu należy zauważyć, że z doświadczenia eksperckiego wynika, iż pomimo zastosowania nawet betonu wodoszczelnego W8 częstym zjawiskiem technicznym jest późniejsze przenikanie wody gruntowej na styku elementów konstrukcyjnych – ścian i płyty fundamentowej. Wynika to z faktu, iż w znaczącej większości przypadku wykonawcy robót budowlanych stosują w tym miejscu tzw. „przerwę roboczą” w betonowaniu co wpływa na niejednorodność betonu w miejscu styku elementów konstrukcyjnych.”

Naprawdę niezłe to doświadczenie eksperckie…

Nie ma czegoś takiego jak stosowanie przerwy roboczej w tym rozumieniu. Przerwa robocza jest i konieczna, i naturalna dla procesu powstawania konstrukcji żelbetowych. A miejsca, które mają pozostać szczelne wyposażone są w elementy systemu izolacji np. zabetonowane blachy.

Jednocześnie nie przeprowadzali poprawnego testu szczelności styku roboczego ściany i płyty fundamentowej – nie upewnili się zatem, że to właśnie ten styk jest nieszczelny.

Streszczenie błędnej Ekspertyzy Technicznej

Ekspertyza techniczna dotyczy przecieków do garażu podziemnego, a więc problemów związanym z wilgocią i wodą w tej części budynku. Prace badawcze obejmowały odwierty oraz pobieranie próbek z różnych obszarów garażu, zwłaszcza posadzki betonowej. Eksperci przeprowadzili również odkrywki, aby uzyskać pełny obraz stanu technicznego. Badania miały na celu znalezienie źródła przecieków i ocenę stanu izolacji w garażu podziemnym. Jednakże, ekspertyza skupiła się wyłącznie na badaniu szczelności posadzki betonowej. Wyniki badań wykazały niewielkie uszkodzenia powierzchni posadzki, które mogą przyczyniać się do przecieków wody deszczowej. Na podstawie tych wyników, eksperci zalecili przeprowadzenie prac remontowych mających na celu naprawę tych uszkodzeń.

Cytat fragmentu ekspertyzy:

„Zakres przeprowadzonych badań obejmował analizę stanu technicznego posadzki betonowej garażu podziemnego. Badania skupiły się na wykryciu ewentualnych uszkodzeń i nieszczelności powierzchni posadzki oraz ocenie ich wpływu na przecieki wody deszczowej.”

Jak wspominałem na wstępie zajmowanie się betonem posadzki wskazuje, że autorzy całkowicie nie mieli pojęcia skąd ta woda pod posadzką oraz dlaczego tak ochoczo fotografowane wilgotne ściany z sylikatu są faktycznie wilgotne.

Przyprowadzili też całe serie pomiarów wilgotności tynku ścian działowych, które to wyniki nie wnoszą absolutnie nic oprócz wydłużenia treści ekspertyzy. Prezentacja wyników w tabelach dodaje dokumentowi powagi. Jest jednak zwykłym wypełniaczem, jeśli na końcu nie podano dlaczego ta wilgoć jest wyższa i skąd w ogóle bierze się woda pod posadzką.

Autorzy dokonali też pomiarów wilgotności betonu ścian zewnętrzych nieotynkowanych – i wyszło, że są suche. Jak to wytłumaczyć? Nic nie zostało wytłumaczone – Ekspertyza to niemal losowy zbiór informacji zebranych po to, aby były zebrane, oraz po to, aby było czym wypełnić puste strony.

Posadzka Betonowa Posadzka betonowa, choć istotna z punktu widzenia funkcjonalności garażu podziemnego, stanowi bardziej element estetyczny i użytkowy niż izolacyjny. Jest ona położona wewnątrz budynku i nie jest odpowiedzialna za powstrzymywanie naporu wód gruntowych. Stanowi warstwę spadkową dla wody z mokrych aut, która ma zostać odebrana odpływami np. linowymi.

Autorzy pobrali zarówno próbkę posadzki i jak i płyty fundamentowej – odwiercili rdzenie o średnicy ok 10 cm. Co całkowicie zaskakujące i błędne, do badań wysłali jedynie próbkę posadzki. Po co zatem dziurawili płytę fundamentową przyczyniając się do dodatkowego rozszczelnienia tego faktycznego i szczelnego dna konstrukcji? A co gdyby woda spod budynku zaczęła wlewać się tym otworem? Kto zapłaciłby za te dodatkowe zniszczenia? I w dodatku to działanie w perspektywie braku wykonania badania pobranej próbki płyty fundamentowej jest całkowicie niewytłumaczalne. We wnioskach napisali:

„W wyniku przeprowadzonego badania stopnia wodoszczelności betonu posadzki stwierdzono opisanego w pkt. 6.1. niniejszego opracowania stwierdzono, że stopień wodoszczelności wykonanego odwiertu to W4 zamiast opisanego w dokumentacji powykonawczej W8”

To oczywiście kuriozum, bo to nie posadzka będąca osobną warstwą betonu w tym garażu jest elementem białej wanny i nie posadzka miała mieć parametr szczelności W8. Kompromitacja autorów ekspertyzy na całej linii.

Błąd polegający na ograniczeniu badań jedynie do posadzki betonowej może mieć poważne konsekwencje. Oto, dlaczego warto zwrócić uwagę na te konsekwencje:

1. Brak Pełnego Obrazu Badanie tylko jednego elementu konstrukcji, a pominięcie pozostałych, sprawia, że ekspertyza nie dostarcza pełnego obrazu sytuacji. Przecieki w budynku mają swoje źródło w innych miejscach niż posadzka, takie jak płyta fundamentowa czy ściany zewnętrzne oraz rampa. Bez wnikliwego badania tych elementów, nie można dokładnie zlokalizować i zrozumieć problemu.
2. Nieodpowiednie Zalecenia Skupienie się tylko na posadzce betonowej może prowadzić do nieodpowiednich zaleceń.
3. Koszty i Frustracje Najważniejszym, skutkiem tego błędu jest to, że może to prowadzić do dodatkowych kosztów i frustracji dla właścicieli garażu podziemnego. Jeśli prawdziwe źródło przecieków nie zostanie zidentyfikowane i naprawione, problemy będą się powtarzać, co wymagać będzie kolejnych prac i wydatków.

Jeśli eksperci tracą czynny kontakt z rynkiem budowlanym i nie śledzą najnowszych rozwiązań i standardów, zaczynają biegać po garażach wygłaszając frazesy. Nieświadomi inwestorzy nigdy nie odkryją prawdy. Dysponując opłaconą już ekspertyzą będą próbowali znaleźć wykonawcę. Kogo znajdą? Czy ten wykonawca zauważy te błędy? Czy zaproponuje właściwe podejście do naprawy?

Jako właściciel firmy Inblock, zawsze dążę do zapewnienia naszym klientom rzetelnych danych technicznych, które u nas nazywają się Informacja Techniczna i jak wspominałem składają się z 3 elementów:

1. Opis sytuacji
2. Opis technologii naprawy ujawnionych uszkodzeń
3. Oferta na wykonanie prac z gwarancją

Składając ofertę na wykonanie naprawy biorę odpowiedzialność zarówno za treść Informacji Technicznej jak i za to, że zadanie da się naprawdę wykonać. To że umiemy je wykonać i dajemy na to gwarancję świadczy o naszej pewności i doświadczeniu. Nasz zespół specjalistów jest przeszkolony, aby uwzględniać wszystkie kluczowe elementy konstrukcji budowlanej i dostarczać pełny obraz sytuacji. Warto również pamiętać, że branża budowlana jest dynamiczną dziedziną, która stale się rozwija. Nowe technologie i rozwiązania wprowadzane są na rynek, a standardy ewoluują. Dlatego tak ważne jest, aby eksperci w tej dziedzinie utrzymywali swoją wiedzę na bieżąco i dostosowywali się do zmieniających się warunków.

Wnioskiem z tego przypadku jest to, że w dziedzinie budownictwa nie ma miejsca na pomijanie istotnych elementów konstrukcyjnych. Każdy element ma swoje znaczenie, a izolacja budynku jest jak tarcza, która chroni go przed niepożądanymi problemami. Niezależnie od doświadczenia i wykształcenia, eksperci budowlani muszą zawsze kierować się zasadą kompleksowości i pełnego zrozumienia konstrukcji, którą analizują. Wspólnym celem wszystkich specjalistów budowlanych powinno być tworzenie bezpiecznych, trwałych i funkcjonalnych budynków, które spełniają oczekiwania i zapewniają komfort użytkownikom. I aby osiągnąć ten cel, musimy unikać błędów, takich jak ten omawiany w ekspertyzie, i stale doskonalić naszą wiedzę oraz praktyki zawodowe.

Co zatem ustaliłem po wizji lokalnej?

1. Woda pod posadzką (w sytuacji posiadania 2 osobnych warstw betonu: płyta fundamentowa i posadzka) jest nieunikniona i jest absolutnie naturalna. To jest po prostu naturalna konsekwencja wykonania takiego rodzaju posadzki.
2. Woda wpływa pod posadzkę z rampy, poprzez wszystkie nieszczelności posadzki np. rysy czy dylatacje skurczowe oraz nieszczelny odpływ liniowy.
3. Woda pod posadzką rozpływa się po całej powierzchni garażu docierając do ścian działowych z bloczka sylikatowego.
4. Bloczek sylikatowy stoi na płycie, a więc stoi w wodzie, która jest na płycie, a pod posadzką.
5. Bloczek i tynk na bloczku „pije wodę”, a w procesie podciągania kapilarnego woda ta wydostaje się ponad poziom posadzki.
6. Woda z tynku odparowuje pozostawiając kolorowe plamy.

Dosłownie żadnego z tych bezsprzecznych faktów nie udało się ustalić dzielnym ekspertom i autorom ekspertyzy.

Moje zalecenia odnośnie usunięcia zawilgoceń:

1. Należy zmienić rodzaj nawierzchni na rampie z kostki na beton, poprawić szczelność przy bramie, aby woda nie mogła wpływać pod posadzkę.
2. Należy wymienić 2 najniższe i już uszkodzone bloczki sylikatowe na beton, aby zatrzymać wodę w garażu oraz zatrzymać proces podciągania kapilarnego.
3. Zalecałem też złożenie reklamacji do autorów tej ekspertyzy o zwrot pieniędzy. Tych kilka tysięcy PLN na pewno będzie można lepiej wykorzystać na przeprowadzenie remontu.W moim artykule skonfrontowałem błędy w nieprawidłowej Ekspertyzie Technicznej, zwracając uwagę na ich potencjalnie poważne konsekwencje związane z wilgocią i wodą w budynkach. Jako właściciel firmy Inblock, oferuję konsultacje online i na obiekcie, które są oparte na moim praktycznym doświadczeniu jako wykonawcy napraw konstrukcji.
   Dlaczego warto skorzystać z moich konsultacji?
   1. Rzetelność i Doświadczenie: Mogę zagwarantować prawdziwe doświadczenie w naprawach konstrukcji, oparte na moim praktycznym wykształceniu. Moje podejście opiera się na rzeczywistych realizacjach, odróżniając mnie od teoretyków.
   2. Pełne Zrozumienie Problemu: W moich konsultacjach analizuję każdy aspekt konstrukcji, starając się zrozumieć źródło problemu. Oferuję kompleksowe rozwiązania, idąc poza ocenę tylko posadzki betonowej.
   3. Konkretna Informacja Techniczna: Gwarantuję dostarczenie „Informacji Technicznej”, która obejmuje opis sytuacji, technologię naprawy i ofertę na wykonanie prac z gwarancją. To kompleksowe podejście, które pozwala skutecznie rozwiązać problem.
   4. Oszczędność Czasu i Kosztów: Dzięki mojemu doświadczeniu i precyzyjnym zaleceniom unikniesz niepotrzebnych kosztów i frustracji związanych z nieodpowiednimi remontami.
   Inwestycja w moje konsultacje gwarantuje, że Twój problem z wilgocią zostanie profesjonalnie i skutecznie rozwiązany. Rzetelność, doświadczenie i kompleksowe podejście to klucz do sukcesu w utrzymaniu konstrukcji w doskonałym stanie. Skorzystaj z moich konsultacji online lub konsultacji na obiekcie i ciesz się suchym i bezpiecznym budynkiem.
   
   mgr inż. Mateusz Furs – Inblock