Naprawa zawilgoconych ścianek działowych

Jakiś czas temu zostałem poproszony o dodatkowe argumenty do przygotowywanego pisma procesowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej przygotowującej pozew.

Przygotowałem wkład merytoryczny. Do moich zadań należała wizja lokalna, omówienie (opisanie) stanu faktycznego konstrukcji, odkrycie przyczyn przecieków i przygotowanie technologii napraw poszczególnych uszkodzeń, a także oferta będąca podstawą do określenia wysokości samego pozwu. Kancelaria prawnicza konsultowała ze mną nawet wysokość stawki VAT mojego kosztorysu.

Jednym z problemów były murowane z bloczka sylikatowego ściany działowe pomiędzy halą garażu, a częścią biurową, korytarzami i szybem windy. Brzmi znajomo? W zarządzanym przez Twoja firmę budynku też jest uszkodzony tynk na ścianach działowych, murowanych, a nawet betonowych? Po obu stronach ściany? OK, to zapraszam do lektury. Najpierw wprowadzenie w teorii, a potem konkrety z walki na argumenty. 

Posadowienie i posadzka z nadbetonu

Budynek posadowiony jest na płycie fundamentowej i to jest ta dobra wiadomość. Ta zła to fakt, że posadzka garażu została wylana jako osobna warstwa betonu zwana czasem nadbetonem. Z oczywistych powodów część wody przedostaje się pod posadzkę, rozpływa po całej powierzchni obiektu i dopływa do ścian działowych. 

W sytuacji posadowienia garażu na ławach fundamentowych, sytuacja byłaby o wiele gorsza. Opisałem ją w artykule o budynkach bez dna.

Strefa mokra i sucha budynku

Gdyby ściany działowe były betonowe ( i nieotynkowane) w tej samej klasie żelbetu co zewnętrzne ściany tej białej wanny, oraz gdyby styk roboczy płyty fundamentowej i tych ścian był szczelny, to nie było by żadnego problemu. W rzeczy samej, wciąż powtarzam, że ściany działowe dzielące części mokrą i suchą obiektu powinny być tak samo szczelne jak ściany zewnętrzne. Nie są, a biura projektowe z podziwu godną konsekwencją projektują tu mur z bloczka betonowego lub sylikatowego. Taniej? To zależy…

W związku z tym, że bloczek sylikatowy stoi bezpośrednio na powierzchni płyty fundamentowej, po której pływa woda (ta pod posadzką) to bloczek de facto stoi w wodzie. Nasiąka nią rozpoczynając proces podciągania kapilarnego. Często proces ten zaczyna się jeszcze podczas budowy, jeszcze przed wylaniem posadzki betonu. Wtedy kiedy niezadaszony obiekt jest zalewany, a zastoiska wody na płycie fundamentowej docierają do ścian, które piją wodę. 2-3 bloczki są dosłownie nasączone wodą jak gąbka, która później oddaje tę wilgoć nowo zaaplikowanemu tynkowi. 

Co na to Inspektor Nadzoru?

Przykładowy wpis do dziennika budowy Inspektora Nadzoru: ”Polecam w trybie pilnym usunąć wodę z garażu – silne nawodnienie i podciąganie wilgoci w/w ściany mogą doprowadzić do zniszczeń…” Mam też mnóstwo zdjęć z takich realizacji, to nie są odosobnione przypadki, to przykra norma.

Uszkodzenia tynku na ścianie działowej

Tynk aplikowany jest jeszcze przed wylewaniem posadzek w garażu. Często także przed wylewaniem posadzek w częściach korytarzy i klatek schodowych. A więc sięga on samej płyty fundamentowej. Kiedy stoi na niej woda, to i bloczek i tynk razem ją piją. Razem nasączają się i razem są skazani na późniejsze zniszczenia w towarzystwie powłoki malarskiej. 

Podciąganie kapilarne

Kiedy wyżej położony bloczek oddaje wilgoć poprzez proces odparowywania wody, ten niżej zasysa kolejną porcję. Dodatkowo w wodzie są rozpuszczone sole, więc i one przyłączają się do tej podróży w górę muru w bloczku i po tynku. Odparowuje tylko woda, przeciskając się przez często zamkniętą dla dyfuzji pary wodnej farbę, przez co odrywa ją. Sól natomiast zostaje, nie umie „latać”. Krystalizuje. Powiększa swoją objętość w procesie krystalizacji, zaczyna rozpychać się wewnątrz tynku. Jeśli jednak użyto tynku gipsowego, który całkowicie nie jest odporny na niszczące działanie wody i wilgoci, to tym bardziej nie wytrzymuje ciśnienia budowania się kryształu. Widzimy te zniszczenia w postaci odspojonej powłoki malarskiej oraz takiego jakby meszku. To właśnie sól. 

Uszczelnić ścianę, a nie posadzkę

Z czym walczyć, a co odpuścić? Tego, że woda jest pod nadbetonem, czyli pod dodatkową warstwą betonu posadzki garażu wyeliminować się nie da, nie na długo, nie ma sensu.

Woda i tak przecieknie pod posadzkę przez dylatacje skurczowe, pęknięcia czy od strony rampy. Woda spod posadzki garażu (strefa mokra) wciąż dopływa do muru ściany działowej i wciąż może (ale nie musi) jej nawilżać. Dodatkowo, część wody przepływa pod tym murem i płynie dalej pod posadzką – teraz już pod korytarzem czy biurem znajdującym się na tym samym poziomie obiektu. Woda może też przepłynąć pod posadzką w szerokości drzwi, tam gdzie na jej drodze nie stoi nawet mur sylikatowy, nawet jak drzwi są zamknięte, nawet na kartę z czipem. Zawsze dziwi mnie ogromne zdziwienie tych, którzy pokazują mi zniszczony tynk kilkanaście metrów od garażu w biurze. Wtedy pytam, czy nie mają przypadkiem wody w szybie windy, bo przecież ten był po drodze…

Ścina działowa powinna dzielić część mokrą od części suchej tak samo jak powinna to robić ściana zewnętrzna obiektu. Ściana działowa nie może być murowana, a już na pewno nie od samego dołu (od płyty fundamentowej). Wykonanie wyłącznie izolacji poziomej w tej ścianie, w dowolnej technologii, wyeliminuje tylko jeden z kierunków przepływu wody z garażu – podciąganie kapilarne. Jednak przenikanie spod posadzki w garażu pod ścianą do przestrzeni pod posadzkę części planowanej jako sucha już nie. No i dolna część sylikatu nadal będzie ulegać degradacji przyczyniając się do pękania ścian na skutek opadania. 

Wg mnie, jeśli prewencja zawiodła i mamy do czynienia z murem, a nie szczelnym i uszczelnionym względem płyty fundamentowej betonem, należy te bloczki po prostu usunąć. Moim rozwiązaniem jest wykuć 2-3 najniżej położone warstwy bloczka, oczyścić tak powstały wpust tam gdzie do tej pory stała ściana, zainstalować system izolacji na powierzchni płyty fundamentowej, aby woda nie mogła przepływać pod ścianą (na schemacie powyżej na czerwono), wyszalować i zabetonować tak, aby podparte na samym początku bloczki nie spadły. Naprawę tę wykonuje się etapami, aby ściana nie spadła, ani nie popękała. Na koniec dokonuje się aplikacji tynku na ścianie, ale już powyżej poziomu posadzki, więc nie ma kontaktu z wilgocią.

Dlaczego nie sama izolacja pozioma?

Taki był właśnie pomysł owego dewelopera ze wstępu do artykułu. Chciał wykonać osuszenie muru w technologii cięcia. Chodzi o izolację poziomą muru z bloczka sylikatowego poprzez przecięcie ściany nad posadzką i wbicie blachy lub tworzywa sztucznego jak klina. Dzięki temu z pewnością zatrzymany zostałby proces podciągania kapilarnego. Jednak proces destrukcji niższej, nadal mokrej części bloczka już nie. Sylikat naprawdę nie lubi wody. Nawet producenci bloczków o tym piszą, czego projektanci nie czytają! Dodatkowo nie zatrzymany byłby proces przepływania wody pod ścianą z garażu do biur, czy też po prostu do strefy suchej. 

Wymiana bloczka na beton w ścianie działowej to:

• usunięcie zdegradowanego budulca
• zapobiegnięcie przyszłemu pękaniu ścian na skutek degradacji bloczków
• zatrzymanie przepływu wody pod ścianą czyli zbudowanie podziału obiektu na strefy suchą i mokrą
• zatrzymanie procesu podciągania kapilarnego 

na raz! Dosłownie 4 w 1. I jak tu nie lubić logicznego myślenia? 

Tymi właśnie moimi argumentami posłużyła się kancelaria prawna w swoim piśmie sądowym w dalszym etapie walki o odszkodowanie. Tak wyobrażam sobie pomoc naszym klientom jeszcze na etapie przygotowań do inwestycji remontowej. Wizja lokalna, zrozumienie istoty rzeczy i błędów popełnionych na etapie projektu czy budowy. Przekazanie szerokiego i całkowitego poglądu na kwestię wodoszczelności obiektu. Taka współpraca możliwa jest dla każdego, nie tylko Wspólnot Mieszkaniowych. Powiedzieć jednak trzeba, że to najczęściej one, pod koniec okresu gwarancji, z przeciekami, nie mają innego wyjścia jak naprawdę uszczelnić obiekt.

Opinie i ekspertyzy budowlane

Opinie i ekspertyzy są wyrazem czyjegoś zdania, nie są projektem budowlanym. Wciąż czytam grube i „opasłe tomiska” ekspertyz i opinii technicznych przygotowywanych przez naukowców z instytutów i politechnik. Dużo w nich teorii, a na końcu każdej z nich i tak pojawia się taki lub podobny zapis: „Ostateczne koszty napraw może określić wyspecjalizowany wykonawca po dokonaniu wizji lokalnej, uzgodnieniu zakresu napraw z zamawiającym oraz sposobu ich wykonania”. To miłe, że ktoś jeszcze pamięta, że to wykonawca całe zadanie musi później wykonać i wziąć za nie odpowiedzialność.

Jednak w Inblock robimy o wiele więcej! Oprócz zdjęć obiektu i podania poziomu posadowienia względem poziomu morza lub najbliższej rzeki, opracowuję od razu szczegółową technologię naprawy każdego uszkodzenia i biorę za nią odpowiedzialność podczas prowadzenia remontu lub choćby pomagając klientowi w postępowaniu. Radzę sobie także z wodą płynącą w drzwiach, gdzie jak wiadomo ścian nie ma.